本文摘要：3月26日，佳兆业(1638.HK)透露2018年年报数据，公司构建合约销售额700.6亿元人民币，同比快速增长57%，顺利完成全年目标；全年构建净利润33亿元，同比下降8%；核心净利润大幅度快速增长304%至47亿元。靓丽的业绩更有多家机构注目，争相给与购入或增持评级，其中，安信国际和国信证券不予“增持”，前者回应，寄予厚望公司在原有改为项目上的优势，承托业务将来发展。国信证券则回应，公司快速增长明显，粤港澳大湾区优质土储非常丰富，财务大大优化。

3月26日，佳兆业(1638.HK)透露2018年年报数据，公司构建合约销售额700.6亿元人民币，同比快速增长57%，顺利完成全年目标；全年构建净利润33亿元，同比下降8%；核心净利润大幅度快速增长304%至47亿元。靓丽的业绩更有多家机构注目，争相给与购入或增持评级，其中，安信国际和国信证券不予“增持”，前者回应，寄予厚望公司在原有改为项目上的优势，承托业务将来发展。国信证券则回应，公司快速增长明显，粤港澳大湾区优质土储非常丰富，财务大大优化。

此外，云锋金融认为，“考虑到大湾区政策红利渐渐获释， 公司茁壮空间辽阔，我们申明“购入”评级，目标价提高至 4.76 港元。”1300万平米湾区重仓被寄予厚望近年来，佳兆业重点布局大湾区、长三角、华中、华西及环渤海五大城市群。

市场人士显然，佳兆业长年紧随国家级战略方向展开区域耕耘，探讨国家宏观战略政策承托、经济发展活力低的城市集群区域，在与国家战略的融合中谋求新的发展与可持续快速增长，为业绩的愈演愈烈奠下扎实的基础。正是归功于一系列前瞻性战略措施，公司2018年全年业绩构建大幅度提高。公司构建净利润33亿元，同比下降8%。

毛利同比快速增长25%超过111亿元，毛利率为29%，较去年提高1.5%；核心净利润大幅度快速增长304%至47亿元；挥现金229亿元，同比下降8%，短期债务压力较小。在土储备能方面，截至2018年年底，佳兆业总土储超过2400万平方米，可售货值超强4600亿元，覆盖全国45个城市，共计享有152个房地产项目。

值得注意的是，佳兆业在大湾区内共计1300万平方米的土地储备，占到总土储的54%，其中以深圳、广州及惠州布局居多。大湾区的土储货值近3400亿元，占到全部货值的73%，其中深圳货值占到比超过1600亿，占有大湾区货值的半壁江山。

云峰金融在研报中认为佳兆业茁壮空间辽阔。在国家授予的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中提及，“力争构建大湾区主要城市间 1 小时通达”，预计珠江东西两岸的各大城市通行车程将明显上升。此外大湾区的产业、经济也不会较慢发展，更有人口净流入，在大湾区土储可观的房地产企业将优先获益。

原有改为货值强化利润在原有改为领域方面，享有“原有改为之王”之称之为的佳兆业也在大力“集训”，意图构建公司更高的业绩快速增长。佳兆业回应，将持续推展原有改为项目转化成，预计未来1-2年，集团将有10个项目构建供地供货，货值近1000亿；中期，将有产于在深圳、广州的14个项目供货，货值大约4500亿元；比较远期，公司将有占地面积2000万平方米的旧改为项目相继供应市场，货值超过1.3万亿，高能储备奠下公司业绩可持续快速增长。有分析人士回应，佳兆业凭借城市更新专业优势与耕耘多年的实力，不足以抵挡地产周期性发展的风险，同时可观的旧改为项目规模也为公司带给了优质且低成本的土储。

随着大湾区的持续发展，原有改为项目将渐渐步入收获期，佳兆业也将更进一步享用城市演化带给的红利。云峰金融在研报中更进一步回应，“我们指出随着这些低成本原有改为项目渐渐转化成为供研发的建筑面积，公司的利润也不会大大变薄，盈利能力渐渐强化”。安信国际则回应，寄予厚望公司在原有改为项目上的优势，承托业务将来发展。同时，公司目标销售额为 875 亿元，相等于同比快速增长 25%。

公司只要做 55%的去化率将可合格，可完成度较高。佳兆业在原有改为市场上的强劲，自有其秘诀。

记者找到原因只不过很朴素：由于佳兆业从1999年代之后插手原有改为市场，它的原有改为项目历史储备库大，不足以让它构成一个有梯度的供地节奏感，以时间换取空间。叛负债效益突显不受认同佳兆业仍然坚决谨慎务实的财务策略，公司在构建规模快速增长的同时亦侧重发展的质量，大大增强自身安全性边际，构建财务结构的逐步优化。年报表明， 2018年佳兆业清净负债率提高至236%，同比上升64个百分点。

信贷状况亦获得持续优化，公司利息覆盖率由2017年的1.2倍下降至2018年的1.7倍，资金周转效率更进一步提高。云峰金融指出，年内公司还取得中诚信“AA+”评级，拓宽了境内多个融资渠道，中短期内公司的债务压力有期望之后以求减轻。的确，过去这一年，佳兆业在融资渠道方面大有突破。

根据业绩报告：集团累计目前已取得深交所国家发改委ABS发售额度90亿元人民币，还包括供应链金融50亿，长租公寓30亿，购房尾款6.85亿，以及船务信托收益权4.75亿。国信证券也在研报中认为，2018 年，公司坚决严抓销售回款、不断扩大项目层面股权合作、优化资本结构、减少融资成本，减少负债水平。截至 2018 年末，公司去除预收账款后的资产负债率为 81%，较去年同期上升 3 个百分点；清净负债率为 237%，较去年同期上升 63 个百分点；短期债务能力确保倍数——货币资金/（短期借款+一年内届满的非流动负债）为 1.3，短期债务能力较好。此外，根据克而瑞研究中心的数据表明，佳兆业2019年一季度权益销售金额为138.1亿元，名列克而瑞2019年一季度中国房地产企业销售榜TOP200权益金额第33位。

销售业绩获得明显快速增长。

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